KONSEP DASAR NILAI DAN PENILAIAN ASET

1.    Pengertian Nilai
Nilai suatu real estat merupakan pusat perhatian dari anggota masyarakat yang terlibat di dalam kegiatan yang berkenaan dengan real estat. Istilah “nilai” sering digunakan secara kurang tepat dalam percakapan sehari-hari, tetapi dalam ekonomi istilah tersebut mempunyai arti khusus yang berbeda dengan istilah yang berkaitan dengan konsepsi harga, pasar dan juga biaya.
Dimana harga adalah sejumlah uang yang diminta,ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Sedangkan biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Serta Pasar adalah sistem dan atau tempat barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.

Nilai adalah Konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta, tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Adapun ciri-ciri dari nilai, yakni:

1. Bila dibutuhkan
2. Ada permintaan
3. Ada kelangkaan
4. Dapat dijadikan sejumlah uang

2.    Jenis-Jenis Nilai
Dari banyak istilah nilai, beberapa yang dikenal masyarakat adalah :

1. Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak dan kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.

1. Nilai pasar untuk penggunaan yang ada (Market value for existing use) adalah nilai pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi nilai pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset tersebut.
2. Nilai asuransi (Insurable value) adalah nilai properti sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci
3. Nilai Buku (Book Value) adalah biaya perolehan (historical cost) yang dikurangi dengan sejumlah penyusutan yang telah dibebankan yang muncul selama umur penggunaan aset tersebut.

1. Nilai investasi (investment value) adalah nilai dari suatu perusahaan atau saham (business interest) atau kepentingan dalam perusahaan yang bersifat spesifik terhadap seorang investor, didasarkan pada atau terkait dengan persyaratan tertentu dari seorang atau kelompok investor.

1. Nilai jual paksa (forced sale value) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relative pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi nilai jual paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.

1. Nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable value) adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penetapan, tarif dan atau penentuan pajak properti. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip nilai pasar sebagai dasar dari perkiraan, metodologi penilaian yang diisyaratkan mungkin memberikan hasil yang berbeda dari nilai pasar seperti yang telah didefiniskan diatas. Nilai kena pajak adalah bukan nilai pasar.

1. Nilai Khusus (special Value) adalah nilai yang diperoleh karena unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi nilai pasar. Nilai khusus dapat terjadi misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, atau ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang berkesinambungan.

1. Nilai perusahaan sebagai usaha yang berjalan (Going Concern Value) adalah nilai suatu usaha secara keseluruhan.

1. Nilai realisasi bersih (net realizable value) adalah perkiraan harga jual suatu aset dalam suatu usaha yang berjalan sebagimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian.
2. Nilai sekrap (Scrap value) adalah perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi jual beli dari bagian-bagian/material suatu properti (tidak termasuk tanah) tidak untuk suatu kegunaan yang produktif.

3.    Pengertian Penilaian Aset
The dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut “The act or process of estimating value” yang diterjemahkan sebagai proses menghitung atau mengestimasikan nilai suatu properti. Kamus Webster mendefinisikan bahwa penilaian itu sebagai “an estimated value set upon properti”.
Menurut USPAP “ the act or process of estimating value; an estimate of value of, or pertaining to appraising and related function; e.q. appraisal practice, appraisal service”. Sehingga penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya merupakan estimasi atau opini walaupun didukung oleh alas an atau analisa yang rasional.
Hasil penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, kemampuan dan objectivitas dari penilai. Pada kenyataannya, penilai sulit untuk menghindari subjectivitas sehingga untuk mengatasi hal tersebut, penilai harus memperhatikan tugas utamanya yaitu mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.
4.    Penilai dan Penilaian
Prinsip kata Penilaian berasal dari terjemahan kata Appraisal (Amerika) atau Valuation (Inggris), Sedangkan orang yang melakukan penilaian disebut Appraiser/Valuer. Penilaian diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu harta baik berwujud, tidak berwujud, surat berharga dan hak kepemilikan financial berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu.
Berdasarkan definisi diatas dapat diambil kesimpulan bahwa penilaian adalah:

• Merupakan sebuah opini (bukan judgment)
• Merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
• Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
• Berdasarkan pada hasil analisis atas data pasar yang relevan

Jadi penilaian merupakan gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk membentuk opini nilai.
Penilai adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesinalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan standard keahlian lainnya yang terkati dengan kegiatan penilaian.
Menurut SPI 2002 Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari melakukan kegiatan praktik penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI) , Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan standar keahlian lain yang terkait dengan kegiatan penilaian, serta menjadi anggota asosiasi penilai.
Sedangkan menurut Surat Keputusan Menkeu No. 57/KMK.017/1996 tanggal 6 Februari 1996, Penilai adalah perseorangan yang telah lulus ujian sertifikasi Penilai serta memiliki lisensi dari Menteri keuangan Republik Indonesia untuk menjalankan kegiatan penilaian.
Proses penilaian adalah tahapan-tahapan yang dilakukan oleh seorang penilai untuk menilai properti sebelum sampai pada suatu kesimpulan opini penilai, didasarkan pada data-data yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.
Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan perkiraan atau estimasi atas nilai suatu properti dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang mengandung hasil analisa perhitungan dan opini penilai dari sebanyak mungkin data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian, dapat berupa : laporan singkat (short form report) dan laporan lengkap (narrative report).
5.    Prinsip-prinsip dalam penilaian
Prinsip-Prinsip dalam Penilaian terdiri dari :

1. Highest and best use (Penggunaan terbaik dan tertinggi), Nilai suatu tanah kosong dimungkinkan lebih tinggi dari tanah yang ada bangunannya. Ada 2 kriteria yang menentukan penggunaan HBU yaitu Permintaan dan peraturan untuk peruntukan
2. Supply & demand (persediaan dan permintaan), Properti mempunyai nilai apabila properti tsb dapat digunakan. Nilai akan naik bila pesediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Misalnya di daerah yang padat penduduknya.
3. Substitusi (Pinsip pengganti), Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya properti yang lebih murah yang akan terjual lebih dahulu.
4. Anticipation (prinsip keuntungan yang diharapkan properti) Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang akan High and best use / penggunaan dari properti tersebut.
5. Change (Perubahan), Nilai selalu berubah-ubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, adanya pusat perbelanjaan baru, perubahan politik negara dll.
6. Conformity (kesesuaian), Properti yang terletak dilingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonomi akan mempunyai nilai yang maksimum.
7. Competition (Prinsip persaingan) Semua bentuk usaha menginginkan mendapatkan keuntungan.properti tidak terkecuali.Bila permintaan besar akan suatu properi developer akan mendapat keuntungan yang besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tersebut. Maka timbul persaingan dan keuntungan akan turun. Nilai properti akan dipengaruhi oleh tingkat persaingan tersebut.
8. Increasing and decreation return (penambahan dan pengurangan pendapatan).      Prinsip dasar ekonomi mengatakan bahwa pertambahan biaya pada suatu usaha belum tentu memberikan penambahan dalam pendapatan. Demikian juga dalam usaha dibidang properti berlaku juga kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tersebut. Nilai properti tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.
9. Consisten use (penggunaan yang tetap) Tanah dan bangunan harus dinilai sesuai dengan penggunaan yang sesuai dengan peruntukannya. Properti harus dinilai berdasarkan penggunaan yang pasti.

Dalam kenyataannya, nilai dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor yang mengakibatkan nilai tersebut naik / turun. Faktor tersebut adalah :

1. Faktor fisik, alam dan lingkungan

Yang mencakup antara lain iklim dan topografi, tingkat kesuburan tanah, sumber mineral dan banjir
2. Faktor Sosial
Yang mencakup populasi penduduk, perubahan kepadatan, distribusi geografis atas kelompok ras masyarakat dan perkembangan pendidikan dan aktivitas sosial
3. Faktok politik dan kebijaksanaan Pemerintah
Yang mencakup peruntukan, rencana tatakota, pembatasan pendirian bangunan, Kredit Perumahan Rakyat
4. Faktor Ekonomi
Baik ekonomi mikro maupun makro yang. mencakup tingkat pengangguran, perubahan gaji pegawai, perluasan sektor industri, perubahan tingkat bunga bank dll.

Referensi :
https://sibukkerjatugas.wordpress.com/2011/12/13/konsep-dasar-nilai-dan-penilaian-aset/
Agus, Prawoto, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta
MAPPI, 2007, Standar Penilaian indonesia (SPI), Jakarta
Penilaianproperti.blogspot.com
Wahyu, Hidayati, dan Budi, Harjanto,  2003, Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta